Можно ли продать подаренную квартиру после смерти дарителя: размер налога, менее 3 лет в собственности

Обзавестись жилплощадью и стать полноправным хозяином квартиры можно разными способами – купить жилье, унаследовать от близких родственников или совсем посторонних лиц, приватизировать муниципальное жилище, получить в подарок и т.д. Если унаследованная или купленная недвижимость может быть отчуждена на законных основаниях, то возникает вопрос, а можно ли продать подаренную квартиру.

Мало кто откажется от столь ценного подарка, как квартира. Поэтому, чтобы предмет сделки перешел во владение нового собственника, вся эта операция с недвижимостью должна быть оформлена как полагается – в соответствии с требованиями и нормами федерального законодательства. Основополагающим принципом процедуры дарения является безвозмездность данной сделки. Даритель не вправе что-либо требовать взамен от одаряемого. Прежде чем решиться на такой шаг, нужно все тщательно взвесить и хорошо обдумать, поскольку такое решение является бесповоротным и окончательным – сразу после регистрации договора дарения в местном представительстве ЕГРН имущество полностью переходит в распоряжение одариваемого.

Можно ли продать квартиру, полученную по дарственной

Само по себе соглашение о заключении сделки дарения не дает права распоряжаться подаренной жилой недвижимостью. Для приобретения им юридической силы документ должен пройти государственную регистрацию в территориальных (местных) представительствах Росреестра. Сотрудники регистрационных органов после рассмотрения заявления и сопроводительных документов оформят и выдадут соответствующее свидетельство (выписку из ЕГРН) о праве собственности, которое наделяет одариваемое лицо правом распоряжаться подаренным имуществом, как ему заблагорассудится.

Новый владелец квартиры может ее:

• передарить (заключить аналогичную сделку с третьим лицом);
• обменять (жилище можно обменять на любое другое, подписав соглашение об осуществлении мены);
• пожертвовать;
• завещать;
• продать.

Поскольку квартира является абсолютной собственностью, одариваемый наделен законным правом участвовать в различных сделках и проводить любые операции с недвижимостью, не запрещенные федеральным законодательством. Продажа подаренной квартиры, как и доли в ней, разрешена законом, но данная процедура имеет ряд своих характерных особенностей.

Особенности сделки

Всем интересующимся вопросом, когда можно продать или совершить любое другое действие с квартирой после регистрации договора дарения и получения соответствующего документа, необходимо понимать, что законодательство России не ставит никаких ограничений и рамок на совершение правообладателем различных действий с имуществом, приобретенным в дар.

Внимание! Одариваемый может продать свой подарок сразу же после получения соответствующего свидетельства в местном подразделении Росреестра.

В статье 572 ГК РФ приведены четкие разъяснения того, что подразумевает под собой процедура оформления дарственной, какие имеет последствия, а также регламентирует ее основные положения. Согласно этому законодательному акту оформление и подписание дарственной на квартиру является исключительно делом добровольным. Следовательно, никто и никого не может принудить ни подарить, ни принять в дар ценное имущество.

Даритель, совершая подобную сделку с недвижимостью, выражает свою волю, а одариваемый гражданин соглашается с его волей и принимает дар. Если кто-то из участников данного соглашения – одариваемый гражданин или сам даритель, не согласен участвовать в заключении сделки, то есть принимать в подарок или отказываться от своих прав на ценное имущество, договор дарения является ничтожным и может быть отозван через судебные инстанции. В результате суд в установленном законодательством порядке признает документ и саму операцию с недвижимостью недействительными.

Налоги с продажи подаренной квартиры

Если квартира досталась человеку в подарок, то ее продажа возможна, но здесь необходимо учитывать множество нюансов. В Налоговом Кодексе РФ идет речь о том, что продавая дарственное жилье, человек может, сам того не желая, возложить на себя налоговые обязательства. Если дарителем жилища выступал гражданин, состоящий в тесных родственных связях с одаряемым, то последний освобождается от необходимости уплаты подоходного налога. Презент, даже такой дорогостоящий, не расценивается законодательством как прибыль.

В случае осуществления дарителем столь дорогого подарка постороннему человеку, платится НДФЛ — новоиспеченный владелец обязать заплатить подоходный сбор, пополнив государственную казну на сумму, равную 13% от стоимости квартиры. До недавних пор базой налогообложения выступала рыночная (оценочная) стоимость дарственной жилплощади. Сегодня это уже неактуально, поскольку действуют новые законодательные нормы. Согласно действующим нормативам налог вычитается и удерживается из 70% кадастровой стоимости жилища. Это значит, что размер НДФЛ будет равняться 13% × (стоимость жилища по кадастру × коэффициент 0,7).

Важно! Для определения базы налогообложения (суммы, из которой будет удержан НДФЛ) и осуществления расчетов удерживаемого налога, требуется заключение экспертов с оценкой объекта недвижимого имущества.

На одариваемого человека возлагаются налоговые обязательства в виде НДФЛ в случае, если жилище подарил ему человек, с которым тот состоит в тесных родственных отношениях, но полученный от родственника подарок не пробыл в собственности нового хозяина и трех лет как стал объектом сделки купли-продажи. Если же новоиспеченный хозяин обладал приобретенным в подарок жильем дольше этого срока, то платить налог при продаже полученной по дарственной квартире ему не нужно — из вырученной от продажи суммы сбор не удерживается.

Размер налогового сбора при отчуждении одаряемым дарственного имущества в результате совершения сделки купли-продажи может быть сокращен при определенных обстоятельствах:

1. Собственник жилья, продавая подаренную ему жилую недвижимость, воспользовался своим правом и при расчете налогового сбора получил налоговый вычет, равняющийся 1 млн. руб. Каждый гражданин Российской Федерации имеет право на вычет, но использовать его он может только один раз в жизни. Это значит, что если цена жилплощади равняется двум миллионам рублей, то удержание будет производиться не с трех, а с двух миллионов рублей — (3 млн. руб.×0,7 – 1 млн. руб.)×13%.
2. Продавец дарственного жилого помещения на вырученные от продажи деньги в течение одного года приобретает другую жилплощадь по цене ниже проданной. Тогда налоговый сбор будет удержан с разницы между ценами проданной и купленной жилплощади. К примеру, человек решил сменить место жительства и продал подаренное ему жилье за 3,5 млн. руб., а вместо него приобрел загородный дом по цене 2,7 млн. руб. Следовательно, налог при продаже подаренной квартиры будет удерживаться из суммы 800 тысяч рублей — (3,5 млн. руб.×0,7 – 2,5 млн. руб.)×13%.

Внимание! Если после продажи приобретенной в подарок квартиры одариваемым было приобретено жилье подороже, то человек не только не обязан платить НДФЛ, но и еще должен получить доплату в виде возврата 13% от разницы в стоимостях жилищ.

Чтобы произвести уплату НДФЛ, требуется:

1. Обратиться лично с пакетом всех необходимых документов в местное подразделение ФНС.
2. Заполнить и предоставить налоговому инспектору финансовую декларацию (форма 3-НДФЛ).
3. Вместе с этим документом понадобится ксерокопия гражданского паспорта, свидетельства о праве собственности и справка о доходах, полученная по месту официального трудоустройства (форма 2-НДФЛ).

Собрать все бумаги и подать отчет в ФНС необходимо в установленные законодательством сроки — до 30 апреля года, следующего за отчетным.

Когда можно продать квартиру после дарения, не уплачивая НДФЛ

Те граждане, у которых возникла необходимость осуществить операцию по продаже квартиры после дарения, нередко задаются вопросом, как провернуть это дело, чтобы не платить налоги. Сделать это реально вполне законным путем, но здесь важно учитывать, что в 2016 году в НК РФ были внесены некоторые изменения, касающиеся порядка начисления и особенностей уплаты данного налога:

• согласно действующим нормам до наступления 2016 года продать подаренное жилище без возникновения налоговых обязательств можно было, но только после 3 лет владения им;
• новые нормы по НК РФ позволяют не платить налог при продаже жилплощади через 3 года после ее приобретения только тогда, когда ее подарил один из близких родственников;
• если жилье перешло в дар от постороннего человека, то избежать возникновения налоговых обязательств он сумеет лишь через 5 лет владения жилплощадью.

До внесения соответствующих изменений и поправок в налоговое законодательство РФ от уплаты налогового сбора также освобождались лица, получившие в дар жилье от близких родственников. Причем это освобождение действовало независимо от продолжительности периода пребывания подаренного имущества. После внесения поправок в Кодекс, для избавления от налогового обременения при продаже жилища, подаренного родственником, необходимо подождать три года и только после этого заключать сделку.

Закон определяет группу лиц, которые относятся к близким родственникам:

• сын, дочь, мать, отец (приемные и родные);
• братья и сестры (родные и сводные);
• дедушки и бабушки;
• внуки.

Важно! Новые нормы налогового федерального законодательства распространяются исключительно на имущество, перешедшее в личную собственность в результате оформления договора дарения после 01.01.2016 г. На все имущество, приобретенное в подарок до этой даты, вплоть до 31 декабря 2015 года, по-прежнему распространяются старые нормы налогообложения.

Процесс продажи подаренной квартиры

Не все счастливчики, получившие в подарок жилую недвижимость, желают оставить ее в своей собственности. Причин для этого может быть более чем достаточно. Когда дело доходит до продажи, многие собственники теряются и не знают, что им делать, куда обращаться, какие справки готовить и что предстоит оплачивать. Как и к заключению любого соглашения, объектом которого выступает недвижимое имущество, к продаже дарственной квартиры нужно подойти основательно и со всей ответственностью.

Процесс продажи квартиры, полученной в собственность на основании договора дарения, происходит в несколько этапов, причем независимо от того, сколько времени прошло с момента оформления и регистрации дарственной на жилье:

1. Продавец должен подать соответствующие запросы в БТИ и прочие инстанции, чтобы собрать и подготовить все необходимые для совершения операции документы (свои и на жилплощадь).
2. Далее стороны соглашения составляют и подписывают договор купли-продажи.
3. После подписания документа стороны осуществят взаимный расчет: продавец передает покупателю правоустанавливающую и техническую документацию на недвижимость, а тот в свою очередь – перечисляет средства на банковский счет продавца или передает оговоренную в договоре сумму наличными.
4. Чтобы сделка была законной и договор обрел юридическую силу, его нужно подать вместе с соответствующим заявлением в местное подразделение Росреестра для государственной регистрации.
5. Спустя несколько дней новый владелец квартиры получит в Росреестре выписку (свидетельство) о правах собственности на жилье, дающую ему право распоряжаться им, как заблагорассудится.

Для осуществления продажи после оформления сделки дарения, новому владельцу надо подготовить такие документы:

• паспорт гражданина (покупатель тоже должен иметь при себе удостоверяющий личность документ);
• договор дарения;
• свидетельство из Росреестра;
• техническая документация (техпаспорт, выписки из кадастра, план, экспликация и др.);
• экспертное заключение об оценке объекта сделки;
• справка о зарегистрированных в жилище гражданах либо их отсутствии (оформляется в паспортном столе по месту нахождения продаваемой квартиры);
• разрешение законного супруга(и) покупателя жилища на проведение сделки.

Внимание! Поскольку ценное имущество, полученное в дар, не расценивается законом как совместно нажитое, продавцу нет необходимости получать письменное согласие на продажу объекта от своего супруга(и).

Для регистрации соглашения о купле-продаже подаренной квартиры в представительстве ЕГРН или в ближайшем многофункциональном центре (МФЦ) понадобятся те же справки и документы, что и при оформлении и подписании договора купли-продажи, а также:

• сам договор;
• платежный документ, подтверждающий осуществление оплаты государственной пошлины за госрегистрацию.

Подаренную жилплощадь очень легко и просто продать. Законодательство не ставит какие-то временные рамки. Но чтобы совершить сделку более выгодно, то есть не уплачивать налоговый сбор при продаже жилплощади, полученной по дарственной, необходимо учитывать некоторые нюансы и тонкости налогового законодательства.

Вопрос — ответ

Вопрос: нужно ли платить налог с продажи подаренной квартиры, если дарение было между близкими родственниками?

Ответ: в случае, когда дарственная на жилплощадь была оформлена до наступления 2016 года, при продаже недвижимого имущества одаряемый согласно федеральному законодательству будет освобожден от налоговых обязательств. Если сделка состоялась позже этой даты, продать подаренную квартиру, без возникновения соответствующих обязательств перед ФНС можно только по истечении 3 лет со дня внесения сведений в ЕГРН (госрегистрации документа) и получения соответствующего свидетельства.

Вопрос: можно ли продать дарственную квартиру, когда даритель еще жив?

Ответ: передача жилья в собственность другом лицу в результате дарения является окончательным и бесповоротным решением дарителя. Оформляя дарственную на квартиру, он автоматически отказывается от своих прав на ценное имущество и передает полномочия распоряжаться им одаряемому человеку. Сделка дарения основана на принципе безвозмездности и добровольности. Даритель не может требовать от одариваемого человека что-либо взамен, а также устанавливать для него какие-либо условия. Следовательно, после получения свидетельства о приобретении жилья в собственность, новый хозяин вправе распоряжаться им при жизни дарителя (как и после его смерти) на свое усмотрение, а также и продавать его. Причем согласие дарителя на это не требуется, поскольку он добровольно отказался от своих прав.

Вопрос: как продать квартиру, оформленную в подарок ребенку?

Ответ: процесс продажи недвижимости, подаренной несовершеннолетнему ребенку, практически ничем не отличается от аналогичной сделки с дарственной, оформленной на взрослого человека. Исключением является то, что акт продажи возможен только при наличии у родителей (опекунов) официального письменного разрешения органов опеки и попечительства, которые стоят на страже интересов несовершеннолетних детей. Чтобы получить такое разрешение необходимо органам опеки представить неопровержимые доказательства того, что интересы ребенка при заключении сделки продажи не пострадают и его жилищные условия не ухудшатся. Аргументом может послужить новое жилье, купленное и оформленное на имя ребенка, акт обследования жилищных условий и другие влияющие факторы.