Что такое обременение на квартиру?

Любые частноправовые отношения, которые касаются интересов отдельных лиц или социальных образований, являющихся субъектами различных правоотношений, основаны на необходимости соблюдения баланса сторон в сфере права собственности, для поддержания которого достаточно действенной мерой является обременение на квартиру.

Что такое обременение

В способах, обеспечивающих оптимальные отношения, которые касаются прав собственников, третьих лиц, а также государства значительное место отводится ограничениям прав собственности, которые в деловом обороте часто называют «обременение» права.

Такие обременения в свой состав включают вмешательство в права, которыми наделён субъект отношений не только со стороны государственных органов, но и других лиц, создающее условия, которые ограничивают и препятствуют свободному осуществлению правообладателем своих прав.

Под вышеуказанными условиями, следует понимать не только возникновение обязанностей у собственника при обременении, а также различного рода запреты, не позволяющие ему реализовать определенные правомочия, в том числе и, возникающие субъективные права тех лиц, в чью пользу установлено такое обременение (такими могут быть аренда сервитут и т. д.).

Когда вопрос касается объектов недвижимости значение обременения прав собственности, используется в контексте, запретов, не дающих правообладателю реализовать право собственности или другие вещные права, которые касаются конкретного объекта недвижимости (ст. 1 Закона N 122-ФЗ О госрегистрации). К таким обременениям (запретам) относят:

• сервитут;
• ипотеку;
• доверительное управление;
• аренду;
• концессионное соглашение;
• арест имущества и другие.

Запись, касающаяся обременений должна в обязательном порядке отражаться в документе, который устанавливает правовой статус объекта обременения.

Любые изменения могут возникать в результате заключения договора или по решению суда.

Пункт 1 ст. 4 Закона о госрегистрации обязывает субъектов правоотношений проводить государственную регистрацию любых ограничений прав, которые касаются недвижимого имущества. Для выполнения госрегистрации, запись о праве нужно внести в Единый госреестр, на основании поданных документов и при соблюдении порядка, который установлен законом о регистрации.

Виды обременений

Ипотека

Достаточно распространенным случаем обременений является покупка квартиры, осуществленная на заемные средства (ипотека). Такие средства, как правило, предоставляются банками либо другими финансовыми учреждениями. До того момента, когда кредит будет погашен, квартира будет находиться под обременением (в банковском залоге). Однако данный факт не запрещает собственнику продавать квартиру третьим лицам и использовать ее каким-либо другим способом.

Такое правовое положение собственника предусмотрено нормами гражданского законодательства. Собственник квартиры может осуществить продажу квартиры, в том случае, если получит согласие банка для заключения сделки.

Условия о переходе долга от продавца к новому приобретателю отражаются в новом договоре. Новый хозяин квартиры после подписания договора приобретает обязанности, связанные с погашением кредитных обязательств, которые были у предыдущего владельца квартиры. Выполняется снятие обременения с квартиры, при полном погашении кредита. (п.1 ст. 25 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ „Об ипотеке“).

Рента

Следующим видом обременения является рента. В случаях заключения договора ренты возникает обременение – не исполненная рента. При таких обстоятельствах квартиру можно отчуждать на тех условиях, которые прописаны в договоре ренты (если, к примеру, рентополучателем предоставлено на это согласие). Существующие риски, связанные с исполнением договора ренты, и правоотношения, которые возникают в результате его заключения (исполнения), необходимо рассматривать индивидуально.

Аренда

Одним из часто применяющихся обременений является аренда. В таких случаях собственник, выступающий в качестве продавца по договору, мог заключить предварительно (до сделки) договор аренды с третьими лицами. При этом обязанностью продавца является предупреждение об этом факте приобретателя квартиры. Если же, по каким-то причинам, собственник (продавец) не отразил данные сведения при отчуждении квартиры в правоустанавливающем документе, то покупатель при этом несет самостоятельно все риски, связанные с истечением срока договора аренды на приобретенное им жилье. При этом арендатор квартиры обладает всеми правами, которые ему предоставляет закон, а именно, использовать на условиях договора аренды данную жилую площадь, до истечения срока его действия.

Арест

Арест – является крайней мерой, и, тем не менее, одной из наиболее распространенных и эффективных, носящих принудительный характер, которые используют судебные приставы-исполнители, в рамках осуществления исполнительного производства. Арест, как правило, накладывается на имущество определением суда.

Одним из положительных моментов ареста на квартиру при рассмотрении дел в судебном порядке, является невозможность должником заложить, продать, либо иным способом произвести отчуждение квартиры.

Мерами, которыми может быть обеспечен иск, кроме непосредственно ареста, может быть:

• запрет ответчика на совершение определенных действий, которые направлены на отчуждение недвижимости;
• запрет на совершение третьими лицами определенных действий, которые касаются предмета спора;
• приостановка процесса реализации недвижимости;
• приостановление процесса взыскания по исполнительному документу, который оспаривает должник в судебном порядке.

При возникновении необходимости судья обладает правами принятия других мер, связанных с обеспечением иска, которые являются целесообразными, исходя из требований, заявленных в иске.

Наем

Наем жилого помещение еще один из видов обременений прав собственности на жилье, возникающей, вследствие заключения договора найма такого помещения. При этом договор заключается сроком на год и более, и подлежит госрегистрации, которая должна быть выполнена в течение месяца с момента подписания договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ).

Доверительное управление

Доверительное управление является одним из вариантов, который подразумевает присмотр за переданной собственностью по договору, посторонним лицом (не собственником). Договор, в этом случае, должен быть составлен на определенный срок, исходя из чего право на объект недвижимости, в определенной договором части, приобретает временный хозяин.

К примеру, выезжая за границу, собственник может пожелать, чтобы за его жильем присматривал, а также своевременно оплачивал коммунальные услуги «временный хозяин». Предоставленное право распоряжения имуществом может сниматься раньше установленного срока только в тех случаях, когда достигнуто согласие обеих сторон либо в случае смерти исполнителя.

Регистрация обременений

Исходя из положений установленных абз. 2 ст. 4 ФЗ «О госрегистрации», любые обременения прав на жилье должны быть зарегистрированы в госреестре. Однако, имеют место и так называемые «невидимые обременения», которые касаются жилья. «Невидимыми» их принято называть, поскольку обязательной госрегистрации такие обременения не подлежат и на первый взгляд не имеют явных проявлений. Несмотря на это при проведении сделок по отчуждению жилого имущества такие юридические факты зачастую играют решающую роль.

Довольно часто их отсутствие (наличие) может существенно повлиять на цену отчуждаемого недвижимого имущества. К факторам, которые в значительной степени обременяют отчуждаемое жилье, можно отнести права лиц, сохраняемые после совершения сделок. Правообладателями (сохраненных) вещных прав на жилье выступают те лица, которые владеют правами пользования, однако не являющиеся собственниками жилья.

Положения п. 3 ст. 216 ГК России определяют, что факт перехода права собственности на недвижимость к новому хозяину не будет основанием для того, чтобы права других лиц (вещные) были прекращены.

Основываясь на п. 4 ст. 216, а также ст. 305 ГК России, любые вещные права лиц, не собственников жилья, должны быть защищены от посягательств и нарушений, в том числе и от собственников такого имущества.

В научно правовой литературе существование такой правовой коллизии по безвозмездному использованию жилья (если такое право ничем не ограничено), называют «вечной пропиской». Таких вариантов абсолютно законного происхождения существует несколько.

Одним из основных вариантов является наличие прописки у лица, в жилье на момент его приватизации, которое по определенным причинам не стало участником такой приватизации. В этом случае, если указанное лицо не согласится выписаться из квартиры (сняться с регистрации), понудить его к такому действию вряд ли представится возможность

Еще один случай, когда к бывшим членам семьи хозяина жилья нельзя применять пункт 2 ст. 292 ГК РФ, позволяющий прекратить право их пользования жильем, после его отчуждения (ст. 19 ФЗ от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ), это предоставление согласия лица на приватизацию жилого помещения, занимаемого на основании договора соцнайма. Поскольку такое согласие давало саму возможность приватизировать данное помещение (ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 «О приватизации»).

При этом, лицо, которое дало свое согласие, исходило из будущей возможности бессрочно пользоваться таким жильем. Как следствие, правовое положение таких лиц, должно учитываться, в том числе и в случаях перехода прав собственности (отчуждения) на жилье (к примеру, по договору мены, ренты, по договору купли-продажи, в рамках наследственных правоотношений и т. д.).

Несоблюдение прав указанных лиц свидетельствовало бы о нарушение конституционных положений, которые касаются прав гражданина на жилье .

Аналогично должно происходить решение вопроса, связанного с сохранением права пользования жильем (квартирой) бывшими членами семьи правообладателя, в случаях, когда право собственности на помещение перешло к другим его хозяевам, если при этом бывшие члены семьи ранее использовали свое право приватизации, и в последующем вселились в другую квартиру, как члены семьи нанимателя по договору соцнайма, после чего, проживая в ней, дали свое согласие, необходимое для приватизации данного жилья.

Так же как и предыдущие варианты, «вечной пропиской» можно считать положения брачного договора (соглашения), устанавливающие право проживания, а также пользования жильем «несобственником» помещения после того, как брак с его собственником расторгнут (ч.4 статьи 31 ЖК РФ).

Исходя из положений п. 1 ст. 1137 ГК РФ завещатель, при составлении завещания обладает правом наделить одного или нескольких наследников (по завещанию либо по закону) обязанностью исполнить наследство либо другой обязанностью, имеющей имущественный характер. Такое обязательство должно быть исполнено в пользу третьего лица (отказополучателя). Закон определяет, что предметом завещательного отказа может являться выполнение действий, связанных с передачей отказополучателю во владение, а также пользование имущества, которое входит в состав наследственной массы.

Это означает, что наследник, приобретая жилье в рамках наследственного права, может быть наделен обязанностью со стороны завещателя передать третьему лицу на весь период его жизни право, на основании которого последний сможет пользоваться полностью либо какой-то частью предоставленного ему жилья. Кроме этого с момента, когда право собственности на жилое помещение, входившие в состав наследственной массы перейдет новому правообладателю, право пользования данным имуществом, предоставленное по условиям завещательного отказа, сохраняет юридическую силу.

Часть 3 ст. 33 ЖК России предоставляет право лицу, проживающему в жилье по предоставленному завещательному отказу потребовать провести госрегистрацию прав на пользование таким жилым помещением.

Законодательство предусматривает возможность возникновения и других ситуаций, аналогичных вышеописанным. При этом субъектов, получивших такой правовой статус на основании различных документов, лишить права пользования жильем сложно даже в судебном порядке.

Как проверить наличие обременения

Для получения сведений, которые подтвердят, либо опровергнут наличие обременений на квартиру необходимо взять в отделении Росреестра выписку из ЕГРП. Для этого после оплаты госпошлины следует обратиться в Росреестр либо МФЦ с запросом, который подготовлен согласно установленной форме.

Как снять обременение с квартиры

Согласно правилам, прописанным в гражданском законодательстве, снять обременение можно в том же порядке, в котором оно производилось. Это означает, что снимается обременение в судебном порядке, а также в случаях, когда залогодержатель предоставляет залогодателю согласие в письменном виде на снятие обременения. После этого снятие обременения должно быть зарегистрировано в росреестре.

В случаях, когда отменяются обеспечительные меры, которые были приняты судом общей юрисдикции, порядок, в котором выполняется эта процедура, установлен положениями ст. 144 ГПК России. Отменяется обеспечение иска (в виде обременения) той же инстанцией (судом, судьей, исполнительной службой), которая вынесла ограничение на совершение сделок или выполнение других юридически значимых действий с жильем.

Регистрация записи о снятии обременения проводится на протяжении 3 дней с момента ее выполнения, путем подачи ипотекодержателем заявления, содержащего сведения о полном исполнении обязательства, которое было обеспечено ипотекой в орган, осуществлявший госрегистрацию прав.

Если резюмировать вышеизложенное и сделать вывод из существующей на сегодняшний день правоприменительной практики, то на лицо частое нарушение конституционных прав граждан на жилье, являющихся одними из основных прав человека. Реализация таких прав должна обеспечиваться государством, которое, осуществляя прописанные в Конституции гарантии, смогло бы предоставить правовую возможность стабильного, постоянного пользования жильем лицам, занимающим их на законных основаниях, а также предоставить другие гарантии, которые касаются неприкосновенности жилья, при этом, исключая случаи произвольного лишения граждан жилых помещений.